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樓市抉擇分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-5-11
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在北京西城區(qū)的三里河，一片有“大屋頂”的龐大建筑群，占據(jù)著這里超過(guò)一半空間。這片興起于上世紀(jì)50年代的建筑群，最主要的“使用者”是素有“小國(guó)務(wù)院”之稱的國(guó)家發(fā)改委，與之一街之隔的，便是財(cái)政部，由此向北，便是同樣擁有“大屋頂”的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。
2009-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所2009-2012年寫(xiě)字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究咨 全球各地正步入經(jīng)濟(jì)衰退或面對(duì)經(jīng)濟(jì)急挫危機(jī)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見(jiàn)空置率上升，租2009-2012年住宅行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢 2009年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4，880億元，同比增長(zhǎng)為4.1%，增幅比1-2月提高2009-2012年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了
如今，這里已然成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的核心所在。然而，在這里，面對(duì)“刺激經(jīng)濟(jì)”的“大任”，這些處在權(quán)力核心的部門(mén)，卻面臨著一道如何執(zhí)行“后續(xù)政策”的“多選題”，尤其是當(dāng)“冰封已久”的中國(guó)樓市，悄然顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象之時(shí)。
進(jìn)退兩難的樓市，似乎正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇的環(huán)節(jié)所在，但也恰是諸多部委要做的“多選題”的開(kāi)始。
背后的“簡(jiǎn)單故事”
4月29日，緊繃多年的住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資本金35％的大限悄然松動(dòng)。當(dāng)日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議，下調(diào)城市軌道交通、住房、煤炭等建設(shè)項(xiàng)目的自有資本金比例，意在吸引社會(huì)投資。
然而，這項(xiàng)和房地產(chǎn)投資直接相關(guān)的政策，卻與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部并無(wú)直接關(guān)系。這多少有些出人意料，實(shí)際上，提出這一政策的，卻是國(guó)家發(fā)改委。
“雖然說(shuō)是跟房地產(chǎn)有關(guān)，但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也是會(huì)議召開(kāi)時(shí)才知道這個(gè)政策的�！�5月7日，接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位人士告訴記者，而這個(gè)部門(mén)很多處級(jí)官員，獲悉這一政策調(diào)整的渠道，也是通過(guò)當(dāng)晚的《新聞聯(lián)播》，至于收到正式批轉(zhuǎn)的文件，也是到了第二天的事情了。
就在此次國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)召開(kāi)前一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員還十分確切地向記者表示，“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)近期會(huì)有什么新的房地產(chǎn)政策出臺(tái)。”而記者了解到，在通常作為房地產(chǎn)政策“智囊”的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提出的有關(guān)建議中，也未包括下調(diào)自有資本金比例。
前述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者，此前，中房協(xié)按要求提出的政策建議中，也只包括了“對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)予以信貸支持”的內(nèi)容，而并未涉及自有資本金的“底線”，而實(shí)際上，在房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)系會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部方面近期也并未明確提出降低自有資本金的要求。
“據(jù)我所知，這個(gè)政策的調(diào)整是國(guó)家發(fā)改委提出來(lái)的，主要出于拉動(dòng)社會(huì)資金進(jìn)入的考慮�！彼f(shuō)，“發(fā)改委不是把這個(gè)政策作為一個(gè)單純的房地產(chǎn)政策拿出來(lái)的，是作為拉動(dòng)投資的政策�！�
發(fā)改委緣何 “看中”房地產(chǎn)
房地產(chǎn)向來(lái)不是國(guó)家發(fā)改委的主管范疇，但為何這一次，提出房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的，卻不是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，而是發(fā)改委，實(shí)際上，這與“投資”密切相關(guān)。
“在此之前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的所有利好樓市的政策，都是刺激交易的，是向購(gòu)房者讓利，這也是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前提出政策的一貫立場(chǎng)，但4月29日下調(diào)自有資本金比例的政策，卻是在明顯地給開(kāi)發(fā)商‘減負(fù)’。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一位權(quán)威專家告訴記者，在他看來(lái)，第一輪刺激經(jīng)濟(jì)的多筆財(cái)政投資都已經(jīng)“落位”，接下來(lái)已經(jīng)進(jìn)入到社會(huì)資源介入投資的階段，而真正能吸引社會(huì)投資快速進(jìn)入的，當(dāng)下看來(lái)似乎只有房地產(chǎn)。
然而，從投資角度而言，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資卻“情況不妙”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2009年1~2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資總額為2398.15億元，僅比去年同期增長(zhǎng)1％，增幅明顯減緩，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的調(diào)整直接相關(guān)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，由于中國(guó)房地產(chǎn)采用預(yù)售制度，因此，通常情況下，只有房地產(chǎn)預(yù)售之后，才能轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資，因此，房屋預(yù)售量的下降，必然會(huì)導(dǎo)致隨后固定資產(chǎn)投資總額的下降，他認(rèn)為，滯后期是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的最大特點(diǎn)。
因此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，盡管四五月以來(lái)，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)成交量均有回升，但指望由此立即帶來(lái)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資迅速回升，并不現(xiàn)實(shí)，原因便是滯后期。
然而，在大型基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目相繼上馬后，“投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”需要形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)�！耙鐣�(huì)投資進(jìn)入，就必須懂得社會(huì)資本的投資訴求，社會(huì)資本不可能像財(cái)政投資基礎(chǔ)那樣，五年、十年才有回報(bào)，必須投資回報(bào)的周期短，所以房地產(chǎn)尤其是住宅的開(kāi)發(fā)投資，是最合適的。”前述清華大學(xué)的權(quán)威專家表示。
也正因如此，在這一次，政府給出了針對(duì)開(kāi)發(fā)商的利好。畢竟此時(shí)，一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)見(jiàn)底，能否實(shí)現(xiàn)“U型反彈”，很大程度上將取決于財(cái)政投資之外的社會(huì)資本的投入，房地產(chǎn)的重要性，由此顯現(xiàn)。
“簡(jiǎn)單任務(wù)”與 “復(fù)雜目標(biāo)”
“總?cè)蝿?wù)很簡(jiǎn)單，就是保增長(zhǎng)，但每個(gè)部委又都有自己的目標(biāo)，所以把各部委的目標(biāo)綜合起來(lái)，就又變得相對(duì)復(fù)雜�！�5月7日，前述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士向記者評(píng)價(jià)35％自有資本金下調(diào)一事時(shí)向記者評(píng)價(jià)。
3月底，“全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議”在長(zhǎng)沙召開(kāi)，在該次會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在發(fā)言中指出，要繼續(xù)適當(dāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房并加強(qiáng)管理，同時(shí)還提到，經(jīng)濟(jì)適用住房的具體建設(shè)規(guī)模，“由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定”。
前述清華大學(xué)的權(quán)威專家認(rèn)為，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資總額過(guò)大或者增速過(guò)快，在現(xiàn)在的情況下并不十分有利于剛剛銷售回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，“現(xiàn)在的市場(chǎng)還在消化存量，如果此時(shí)把房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速刺激得過(guò)快，無(wú)疑將會(huì)加大房地產(chǎn)的存量，重新使市場(chǎng)交易陷入壓力之中，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定�！�
這顯然不是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部愿意看到的情況。
這位清華大學(xué)的專家認(rèn)為，從國(guó)家發(fā)改委的角度而言，社會(huì)投資的進(jìn)入?yún)s是有利于達(dá)成拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)局面的作用，而且這也是國(guó)家發(fā)改委的主要工作和最終的考核目標(biāo)之一。
“所以，這兩個(gè)目標(biāo)在這個(gè)層面上，還是顯得關(guān)系比較微妙，而且并不是只在房地產(chǎn)政策領(lǐng)域存在這個(gè)問(wèn)題，比如銀行，銀行系統(tǒng)的短期目標(biāo)可以是確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而投入大量信貸，但從長(zhǎng)期目標(biāo)來(lái)看，銀行系統(tǒng)遲早會(huì)把控制風(fēng)險(xiǎn)重新當(dāng)作目標(biāo)，果真如此，這兩者之間又會(huì)有比較微妙的關(guān)系，這實(shí)際上是中國(guó)政府體制方面的特點(diǎn)，所以需要到時(shí)候由更高級(jí)別的權(quán)力進(jìn)行協(xié)調(diào)�！彼f(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，從現(xiàn)階段的情況來(lái)看，這方面的問(wèn)題還不是十分明顯，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)還很嚴(yán)峻，“大任務(wù)”的壓力還比較大，因此，大任務(wù)也可以成為考核所有部門(mén)的統(tǒng)一目標(biāo)，所以現(xiàn)在還不會(huì)出現(xiàn)部門(mén)目標(biāo)影響總體大任務(wù)的問(wèn)題。不過(guò)，至少到現(xiàn)在，對(duì)于樓市政策的下一步，似乎各政府職能部門(mén)已經(jīng)面對(duì)一道可以選擇作答的多選題。 - ■ 與【樓市抉擇分析】相關(guān)新聞
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